令和4年4月19日、多くの関係者に注目されていた相続税をめぐる訴訟について最高裁の判決が出ました。納税者の主張した路線価による評価が否定され、国税側が勝訴しました。相続税の不動産評価の一般的な基準である路線価や固定資産税評価に基づく不動産の評価法が覆され、税務署側が例外規定で適用した不動産鑑定評価額に基づく処分が適法と判断されたことから、大きな話題となりました。
この事案では、賃貸マンション(購入価格合計10億円以上)を相続した遺族が、その価格を路線価を基準に算定した上で(その賃貸マンションの算定価格は、同基準では購入価格の半額以下となりました。)、賃貸マンションを購入するために借り入れた多額の借金を差し引くと、支払うべき相続税は０円であると申告したところ、税務署は路線価ではなく不動産鑑定評価額を基礎に計算し、2億円を超える追徴課税をしました。遺族はこれを不服として提訴しましたが、敗訴という結果に終わりました。
最高裁は、相続税の課税価格に算入される財産の価額について、評価通達の定める方法(路線価や固定資産税による算出方法)による画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、当該財産の価額を評価通達の定める方法により評価した価額を上回る価額によるものとすることは、平等原則に違反するものではないと述べました。
この事案の場合、問題の賃貸マンションの購入やその資金の借り入れを行わなかった場合の相続税の課税価格の合計額は6億円にも及び、被相続人だけでなく遺族も、相続税対策として、問題の賃貸マンションの購入やその資金の借り入れを企図して実行していたことが既に認定されていました。
たしかに、被相続人が問題の賃貸マンションを購入したのは90歳近い年齢であり、その購入資金のほとんが借入金であるにもかかわらず、借入金の完済予定日が購入者の平均余命を優に超えていました。また、その問題となる賃貸マンションは、路線価評価額が購入金額の50％以下となるような「相続税を圧縮できる不動産」でした。さらに、この問題の賃貸マンションの購入資金を貸し出した信託銀行の稟議書には、「相続税対策」と明記されていました。
こうした著しい相続税の軽減を意図したと評しうる様々な事情から、税務署は、相続税の不動産評価の一般的な基準である路線価や固定資産税評価に基づく不動産の評価ではなく、例外規定に基づき適用した不動産鑑定評価額を採用して、追徴課税を行うことになったのです。そして最高裁はこうした税務署の判断には合理的な理由があり、平等原則に反しないと示したのです。
相続税対策には、税理士業界のみならず、不動産業界や銀行業界など様々な業界が関わっています。上記の事案でも、被相続人は、信託銀行に相談に行き、借入金により不動産を取得した場合の相続税の試算及び相続財産の圧縮効果の説明を受けていたようです。
結局のところ、上記の事案で甘い蜜を吸っているのは、借り入れをしてもらった信託銀行と、不動産を販売した不動産会社なのではないでしょうか。信託銀行は借り入れによる利息や手数料、不動産会社は販売益や仲介手数料等の利益を得ています。不動産会社が信託銀行の関連会社である可能性すらあります。
この判決は今後の不動産の相続実務に大きな影響を及ぼすものとされています。銀行や不動産会社は、過度な節税計画の提案を控えるのではないでしょうか。
最後に、ほとんどの相続においては、不動産は、これまで通り、路線価や固定資産税評価に基づく評価法によることとなると思われますが、相続開始直前に、過度な相続税対策と疑われかねない不動産購入と借入れを行なっているような事案については、税務署も注意深くなるのではないかと思われます。
（弁護士 安田 知央）
（メールニュース「春告鳥メール便 No.50」 2022.7.4発行）